Preisblase bei Immobilien
In der Presse ist immer wieder zu lesen, dass eine Preisblase droht. Wenn sie jedoch näher recherchieren, werden Sie feststellen, dass so gut wie keine konkreten Definitionen existieren, die eine Preisblase und deren Voraussetzungen definieren.
"Was eine Immobilienblase ist, weiß man erst, wenn sie geplatzt ist."
so der Wirtschaftswissenschaftler Roland Döhrn auf der HP von detektor.fm
Abgesehen von einigen hochwissenschaftlichen Erläuterungen, die nur für Statistiker verständlich sind, sagt z.B. das Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica, empirica-institut.de
welches sich unter anderem auch mit dem Immobilienmarkt beschäftigt, dass es keine allgemein anerkannte Definition für eine Preisblase gibt.
"Die Wahrscheinlichkeit für eine Blase ist aber umso höher, je eher
• die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen,
• die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen,
• in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden,
• immer mehr Kredite aufgenommen werden."
Zitat empirica aus deren HP: http://www.empirica-institut.de
Die letzteren beiden Parameter treffen in Deutschland nicht oder nur bedingt zu, da zwar die Kreditaufnahmen trotz der Verschärfungen bei der Kreditaufnahme durch die Wohnraum Immobilienkreditrichtlinie gestiegen sind, allerdings werden keine Wohnungen über den Bedarf hinaus gebaut. Eher im Gegenteil werden insbesondere in den Ballungsgebieten zu wenige Wohnungen neu errichtet.
Daher gehen die meisten Experten derzeit davon aus, dass bis auf wenige Ausnahmen in Großstädten wie Frankfurt oder München keine Preisblase existiert. Auch das DIW (DIW Berlin - Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung e. V.) hat bereits im Jahr 2014 festgestellt, dass in Deutschland trotz stark steigender Immobilienpreise keine gesamtwirtschaftlich riskante Spekulationsblase festzustellen ist. Steigen aber die Immobilienpreise in den regionalen Teilmärkten besonders stark, das heißt explosionsartig, so kann das als erstes Indiz für eine spekulative Preisblase gewertet werden, so das DIW.
Soweit die Mieten jedoch gleichermaßen stark ansteigen, ist die Preisentwicklung einer erhöhten Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt geschuldet und damit höchstwahrscheinlich nicht durch spekulative Motive getrieben.
Ein deutliches Zeichen für eine spekulative Preisblase wird nur dann gesehen, wenn die Preise für Immobilien, nicht aber die Mieten stark ansteigen. (vgl. Studie des DIW: Stark steigende Immobilienpreise in Deutschland - aber keine gesamtwirtschaftlich riskante Spekulationsblase von Konstantin Kholodilin, Claus Michelsen und Dirk Ulbricht).
Im Rahmen der Studie, die sich teils auch auf Studien der bulwiengesa aus München stützt, wurde z.B. für Mainz als auch Frankfurt am Main festgestellt, dass hier die Preise sowohl im Bestand als auch im Neubau explodiert sind.
Dies kann ich als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und Gutachter für Immobilienbewertung insbesondere für den Mainzer und auch Frankfurter Markt bestätigen.
Hier haben sich die Preise für Immobilien, die mir aufgrund häufiger Immobilienbewertungen und einem regelmäßigen Einblick in die Kaufpreissammlung beim Gutachterausschuss gut bekannt sind, innerhalb weniger Jahre im Zeitraum 2010 bis 2015 nahezu verdoppelt. So sind z.B. die Preise für Eigentumswohnungen in der Lage Am Katzenberg in Mainz Finthen, die nicht unbedingt als Premiumlage bekannt ist, von 2010 im Mittel noch € 900,-- je m² Wohnfläche auf im Jahr 2016 ca. € 1.600,-- gestiegen (= ca. 77 % Steigerung in nur 6 Jahren), wobei in der Spitze bereits bis in einem Einzelfall ca. € 2500,-- je m² gezahlt wurde!!
Hier sei an die alte Kaufmannsregel erinnert, der Gewinn liegt im Einkauf.
Dies mag auch das folgende Beispiel an Hand konkreter Daten aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht der Stadt Mainz 2016 belegen:
Durch die Niedrigzinspolitik der EZB sind die Zinsen für Baukredite deutlich gesunken. "Sodass die niedrigen Zinsen vielen Menschen vorgaukeln, sie könnten sich jetzt eine teure Immobilie leisten." Weil Anleihen wegen der Geldpolitik kaum noch etwas abwerfen, weichen vermögende Anleger zudem auf Immobilien aus. "Über mehrere Kanäle facht die EZB die Häuserpreise in Deutschland an", sagte der Chef-Ökonom der Commerzbank, Volkswirt Jörg Krämer.
Noch nie waren Immobiliendarlehen so günstig wie heute. Für einen Immobilienkredit mit zehn Jahren Zinsbindung zahlen Käufer derzeit je nach benötigter Kredithöhe bei z.B. einer 80 % Finanzierung nur noch rund 1,2 % Prozent Zinsen im Jahr - und damit fast nur ein Drittel von dem was sie noch vor fünf Jahren gezahlt hätten. Traumhaft für Immobilienkäufer sollte man meinen. Das macht den Bau oder Kauf einer Immobilie auch für Durchschnittsverdiener erschwinglich, so locken viele Anbieter von Immobilien.
Ist das denn richtig trotz der gestiegenen Immobilienpreise? Im ländlichen Raum, wo die Verkehrswerte bzw. Kaufpreise von Immobilien kaum oder nur gering gestiegen sind ist dies sicher richtig. In Ballungsräumen wie z.B. in Mainz ist dies jedoch schlichtweg falsch.
Im Jahr 2007 kostete ein durchschnittliches Reihenhaus (Neubau) in Mainz noch € 215.639,-- (siehe Grundstücksmarktbericht der Stadt Mainz 2016 (pdf), Seite 94). Ein vergleichbares Reihenhaus (Neubau) im Jahr 2015 kostete bereits € 434.960,-- (= € 219.329,-- Preissteigerung in nur 8 Jahren = 102 % !!!). Zusätzlich wurde die Grunderwerbsteuer von damals noch 3,5 % auf 5 % angehoben. Gleichzeitig sind aber die Zinsen für eine 10-jährige Zinsbindung von 4,5 % p.a. in 2007 auf nur noch rund 1,5 % im Jahr 2015 gefallen.
Wie sich dies auf Ihre monatliche Belastung auswirkt, zeigt der vereinfachte Finanzierungsplan:
| 2007 Kauf eines RH mit 20 % Eigenkapital | ||
| Kaufpreis Reihenhaus | 215.639,00 € | |
| Nebenkosten | ||
| Grunderwerbsteuer | 3,50 % | 7.547,37 € |
| Notar/Grundbuchkosten | 1,50 % | 3.234,59 € |
| Gesamtkosten | 226.420,95 € | |
| abzüglich Eigenkapital | -45.000,00 € | |
| Finanzierungssumme | 181.420,95 € | |
| finanziert zu | 5,50 % incl. 1 % Tilgung | |
| 10 Jahre fest | ||
| hieraus resultierende jährliche Belastung | 9.978,15 € | |
| monatliche Belastung | 831,51 € | |
| Bei einer 1-%igen läuft das Annuitätendarlehen insgesamt ca. 38 Jahre, die Restschuld nach Auslauf des Darlehens in 10 Jahren beträgt ca. € 159.000,--. | ||
| 2015 Kauf eines RH mit 20 % Eigenkapital | ||
| Kaufpreis Reihenhaus | 434.960,00 | |
| Nebenkosten | ||
| Grunderwerbsteuer | 5,00 % | 21.748,00 € |
| Notar/Grundbuchkosten | 1,50 % | 6.524,40 € |
| Gesamtkosten | 463.232,40 € | |
| abzüglich Eigenkapital | -92.000,00 € | |
| Finanzierungssumme | 371.232,40 € | |
| finanziert zu | 3,50 % incl. 2 % Tilgung | |
| 10 Jahre fest | ||
| hieraus resultierende jährliche Belastung | 12.993,13 € | |
| monatliche Belastung | 1.082,76 € | |
| Bei einer 2-%igen Tilgung läuft das Annuitätendarlehen ebenfalls ca. 38 Jahre, die Restschuld nach Auslauf des Darlehens in 10 Jahren beträgt ca. € 291.000,-- Bei einer nur 1-%igen Tilgung, die kaum noch bewilligt wird, würden Sie fast 62 Jahre zahlen, d.h. Ihre Kinder oder Enkel müssen die Schuld weiter abtragen ☺) | ||
