Die Erbschaftssteuerreform 2008/2009 und ihre Auswirkungen auf die Bewertung von Grundstücks- und Immobilieneigentum
Das Bundesverfassungsgericht hatte die Ungleichbehandlung von Immobilien- und Geldvermögen bei der Erbschaftssteuer als verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber aufgefordert neue verfassungskonforme Regelungen für die Wertermittlung von Immobilien bei der Erbschaftssteuerberechnung zu erlassen. Die Bundesregierung ist dieser Aufforderung mit der Neuregelung der Erbschafssteuer gefolgt und der Bundesrat hat dieser Erbschaftssteuerreform zugestimmt.
Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts muss sich die Bewertung von Immobilien zukünftig nach dem Verkehrswert / Marktwert, das heißt nach dem tatsächlichen Wert der Immobilie richten. Damit wird Immobileinvermögen zukünftig wie Geldvermögen behandelt. Für Immobilien bedeutet dies teilweise stark ansteigende Erbschaftsteuerwerte soweit die Freibeträge überschritten werden. Um hier einen Ausgleich zu schaffen und die Übertragungen innerhalb der Familie weitgehend steuerfrei zu stellen, wurden die persönlichen Freibeträge für alle Steuerklassen angehoben. Der Freibetrag bei Ehegatten wurde von 307.000 € auf 500.000 €, bei Kindern von 205.000 € auf 400.000 €, bei Enkelkindern von 51.000 € auf 200.000 € und bei eingetragenen Lebensgemeinschaften von 5.200 € auf 500.000 € angehoben. Dieser Personenkreis ist zukünftig auch unter dem neuen Begriff „Kernfamilie“ zu verstehen. Nicht zu dieser Kernfamilie gehören mithin Geschwister. Sie können lediglich einen Freibetrag von 20.000 € geltend machen.
Die Vererbung von selbst genutztem Wohneigentum bleibt auf jeden Fall steuerfrei, wenn der überlebende Ehepartner (bzw. eingetragene Lebenspartner) oder die Kinder in dem Haus - eine bestimmte Mindestzeit (10 Jahre) – wohnen bleiben. Eine Nutzung als zweiter Wohnsitz ist jedoch als Verstoß gegen diese Bestimmung zu werten. Eine Vermietung darf ebenfalls nicht erfolgen. Für Kinder gilt zusätzlich noch die Einschränkung, dass die Wohnfläche von 200 m² nicht überschritten werden darf. Der darüber hinausgehende Teil der Wohnfläche soll der ErbSt unterliegen, wobei jedoch die Freibeträge für Kinder noch zu berücksichtigen sind.
Umfangreiche Vorschriften regeln die erbschaftsteuerliche Bewertung des Endvermögens. Der Begriff "Endvermögen" ist mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz neu eingeführt worden. Hierzu zählt neben anderen Vermögensgütern auch das Grundstücks- und Immobilienvermögen. In diesem Zusammenhang Grundvermögen genannt. Bei der Bewertung von Grundvermögen ist zwischen der Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke zu unterscheiden.
Als unbebaute Grundstücke gelten Grundstücke, auf denen sich keine bezugsfertigen Gebäude befinden oder Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können. Der Wert dieser Grundstücke bestimmt sich wie bisher nach ihrer Fläche und dem dafür jeweils geltenden Bodenrichtwert. Um Grundstücke zukünftig besser nach ihrer Art, ihrem Maß und ihrer Nutzung vergleichen zu können, werden die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte durch sogenannte Richtwertzonen deutlicher als bisher in den Bodenrichtwertkarten abgrenzen. Die bisherige Möglichkeit eines pauschalen Abzuges von 20 % entfällt zukünftig.
Der gemeine Wert (Verkehrswert / Marktwert) bebauter Grundstücke soll künftig abhängig von der Grundstücksart bewertet werden. Die dafür in Betracht kommenden Bewertungsverfahren (Vergleichsverfahren, Ertragsverfahren und Sachwertverfahren) werden in einer Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV) typisierend geregelt.
Beim Vergleichswertverfahren (für Wohnungseigentum) wird der gemeine Wert des Grundstückes vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen abgeleitet. Voraussetzung ist aber, dass es sich um weitgehend gleichartige Gebäude (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit mit dem zu vergleichenden Grundstück) handelt.
Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete feststellen lässt.
Die Bewertung des Grundvermögens nach dem Sachwertverfahren ist für alle anderen Immobilien vorgesehen, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann bzw. die üblicherweise nicht zur Vermietung bestimmt sind (Einfamilienhäuser).
Auch wenn sich die Grundvermögensbewertungsverordnung in ihrer neuen Fassung damit an der Wertermittlungsverordnung (WertV) und damit auch am Baugesetzbuch (BauGB) orientiert, so stimmt sie bei näherer Betrachtung jedoch nicht mir ihr überein. Neben abweichenden Betrachtungen hinsichtlich der Gesamt- und Restnutzungsdauer einer Immobilie, eigens entwickelten Regelherstellungskosten anstelle der Normalherstellungs-kosten (NHK), pauschalierten Liegenschaftszinssätzen, ist insbesondere auf den Umstand hinzuweisen, dass das Bewertungsgesetz "keine" Berücksichtigung von Mängeln und Schäden (Instandsetzungskosten) vorsieht. Alleine dieser Umstand dürfte in Zukunft regelmäßig zu Überbewertungen (Überschreitung der Freibeträge) durch die Finanzämter bei der Bewertung von vererbtem oder verschenktem Immobilieneigentum führen.
Damit sich die Neuregelungen für den Steuerpflichtigen nicht zum Nachteil auswirken, können Sie mittels eines Gutachtens auch nach dem neuen § 198 Bewertungsgesetz (BewG) gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelte Grundbesitzwert.
Wenn Ihnen daher der vom Finanzamt fest gesetzte Immobilienwert zu hoch erscheint, so rufen Sie an(Tel. 06721-9874696) und lassen sich beraten.
Denn es geht um Ihr Geld.
Oftmals kann schon nach Sichtung der Unterlagen in einem Gespräch oder bei einer Besichtigung geklärt werden, ob die Bewertung des Finanzamtes realistisch ist.
